以價換量搏 金九 上市房企凈利率承壓
根據上海易居房地產研究院發佈的"金九"前半月的成交報告顯示，9月1日~15日，20個典型城市新建商品住宅成交面積環比下跌約6%。
"金九"上半場成色不足，促使加速跑量的房企紛紛選擇"以價換量"。近日，"萬科重慶項目單價跳水兩千"的消息，更是被視為"金九銀十"降價大潮開始的信號。
"目前大型房企的毛利率普遍在30%左右，凈利潤率維持在17%左右的水平。近些年隨著房地產行業發展，土地、人工、建築建材等成本不斷增長，行業規模不斷壯大，企業毛利率呈現下降的趨勢。"中投顧問高級研究員鄭宇潔在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示。
在大幅降價的背景下，開發商的凈利潤率有進一步下滑的風險。億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東說，前幾年開發商降價10%，凈利僅損失3%。但現在降10%的價格，帶給凈利的影響至少是4%~5%。
完成銷售目標的降價
雖然降價被認為是無法避免的，但並不一定會形成類似2008年或2011年那樣的全國性降價風暴。
旭輝控股董事長林中說："從開發商的角度來看，每年都會有個銷售目標，像我們今年的銷售目標已經完成瞭百分之六十，後面隻剩下百分之四十，我們的銷售壓力就會比較小。而且，我們有四十幾個項目，不會每個項目都要降價，我們一定會采取一個隨行就市以及房屋貸款信貸年息借貸增貸轉貸信用貸款率利最低銀行靈活應變、一城一策的銷售策略。"
他更希望在完成銷售目標的同時，使公司的利潤損失降到最小。他告訴《每日經濟新聞》記者，目前很多大中型的地產商降價都不是因為資金壓力，核心還是要完成年度目標，完成對資本市場的承諾，還有平衡好自己各項指標的表現。不過，有一些中小型企業可能會碰到資金壓力，難以度過行業低潮。
此前，國傢統計局的數據顯示，目前開發商的資金還未達到緊張程度，雖然前7月來自房屋銷售預收款、訂金等資金比去年有一定幅度下降，但這部分資金的空白很快被開發商用銀行貸款填補，所以從總體看，開發商的資金充裕度並不比去年同期弱。
在這樣的情況下，開發商的降價幅度和促銷力度，顯然沒有很多人預期的那麼多。 據記者觀察，目前開發商降價多是小幅讓利，類似2008年、2011年那樣的七折降價，僅出現在極少數的樓盤。
有部分開發商甚至希望通過送服務，而不是直接降價來促銷。比如世茂就在近期推出瞭"宅服務"，讓部分購房者在未交房前有機會提前住到世茂提供的房屋，提前體驗產品和服務。據世茂集團副總裁蔡雪梅介紹，上述服務在常州推出後，帶動瞭當地的樓盤當月銷售明顯增長。
不過，要指望以服務替代降價，吸引購房者快速入市購房並不現實。即使蔡雪梅也承認，提高服務附加值，並不像降價那樣立竿見影地產生效果。也有業內人士稱，世茂在常州銷售增長，不可能不降價。
過嶺重劃區利率多少免費諮詢試算利潤率將進一步收縮
如果說幾年前大幅降價對企業的影響隻是凈利率下調2%~3%，那麼現在的影響顯然要大得多。
宋延慶和張化東均告訴記者，目前房地產項目如果降價，對利潤率的影響可能要減少4%乃至更多。目前，房地產行業的平均毛利率在30%，凈利率僅10%左右。如果凈利潤下降4%或更多，利潤率顯然就將跌入10%紅線以內。
事實上，很多開發商的利潤率已經跌入紅線內。蘭德咨詢提供的數據顯示，利潤率下滑是房地產行業的大趨勢，從2010年起，A股上市房企凈利潤率以每年1個百分點左右的速度下滑，預計到2015年，行業毛利率將低於30%，平均凈利潤率可能踩到10%的紅線。蘭德咨詢在一份覆蓋202傢上市房企的統計中表示，53%的企業凈利率已觸及10%紅線。
對此，一位房企人士表示，一般來說，20%的毛利率是比較低的，30%則較高，而25%在行業中處於正常水平，按此標準，已經有不少龍頭房企觸及"紅線"。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-09-20/08442916502.shtml
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