易憲容樓市周期性調整 應向以消費為主導市場轉型
根據國傢統計局數據測算，5月份，70個大中城市新建住宅銷售價格按月下跌0.2%，為兩年來首次下跌。也就是說，從國內各城市樓市的情況來看，市場出現瞭量價齊跌，房地產企業開始降價促銷，部分投資者開始離開市場。這些現象都表明國內樓市的周期性調整已經開始。對於國內樓市的周期性調整，有人拋出"崩盤論"、"拐點論"，也有國際機構對國內樓市評級從穩定下調到負面。也有人反擊，認為這是對國內低迷的樓市落井下石，不要"做空"中國樓市，當前中國樓市的周期性調整是正常的情況。對於這些爭論，最核心的問題則是如何來理解當前中國樓市的周期性調整。
可以說，當前國內住房市場的周期性調整已經成為一種必然趨勢。而且這種趨勢是任何人都不可改變的事實。但是，對於市場這樣一種必然趨勢，為何會引起"做空"或"做多"，調整時間的長短、必然與偶然，調整的漸進或激進，崩盤或軟著陸等激烈爭論呢？最大的問題是用於討論的當前樓市現象的概念體系不同，所得出的結論就完全不一樣。
一般來說，對於這些爭論本來就不是太重要的事情，因為盡管政策及言論會影響市場預期，但樓市的內在經濟邏輯是無法改變的。也就是說，中國樓市如此瘋狂地發展瞭十幾年，以現在情況來看，要想繼續再往前走已經是不可能瞭，國內樓市的周期性調整已經成瞭一種趨勢。但是，面對市場的內存邏輯，市場對此爭論為何會十分激烈，盡管這裡觸及到一定的利益關系，但是更多的原因是對於當前國內樓市所流行的兩個錯誤概念，政府不能夠界定所導致。
從2010年"國十條"開始，政府對樓市的一個基本原則就是遏制住房投資投機需求、鼓勵自住需求，讓國內住房市場由投資為主導的市場轉向以消費為主導的市場，並要求通過經濟杠桿來實現該目標。因此，當前樓市的周期性調整就是要現實這種轉型。但是，由於住房產品是一種兩棲產品(既用於投資也可用於消費)，產品性質不同，不僅其定價基礎、價格運作方式不同，而且其市場行為方式及使用的概念體系等都有本質上的區別。
由於政府在原則上規定當前中國住房市場是一個消費為主導的市場，但又對這個消費為主導的住房市場概念體系沒有清楚界定，當這個住房市場要轉型(由投資為主導的市場轉向以消費為主導的市場)，當這個市場要調整時，國內外不同的個人及機構就可能根據自己的需要對這種調整與轉型做出不同的解釋，從而使得民眾對市場這種轉型與調整的認知如在雲裡霧裡，不知所從。
比如當前國內住房市場周期性調整，本來是由投資型市場向以消費為主導的市場轉型。而住房為消費市場就得用其供求關系變化來討論問題。但是，部分媒體及國外機構則用住房為投資品的術語"做空"或"做多"來解釋。因為"做空"或"做多"是指市場價格完全取決投資者的預期。投資者預期價民間信貸房貸合法嗎貸款全省皆可處理格會上漲就是"做多"，投資者預期價格會下跌就是"做空"。它與住房實體產品供求沒有多少關系。說當前住房市場"崩盤"及"拐點"也是如此。如果用這種"做空"或"做多"概念來討論當前住房市場的周期性調整，完全是"驢唇不對馬嘴"。但是，由於政府沒有對此概念進行清楚地界定，從而也就無法認清當前國內樓市周期性調整的本質特征，甚至於它也可能成為國內一些人想阻礙住房市場的周期性調整的有力武器。
因此，如何正確地引導國內樓市的周期性調整，既是國內樓市價格回歸理性、住房市場持續健康發展的關鍵，也是中國經濟中長期持續穩定發展的關鍵。而要做到這一點，首先要肯定的是當前國內樓市所面臨的問題(比如中國經濟的"房地產化"、房地產市場以投資投機為主導、房價過高及泡沫巨大等)，隻有通過周期性調整才能走出困境，否則國內房地產市場陷入泥淖會越來越深，最後拖垮整個中國經濟。
其次，房地產市場的周期性調整就是由一個投機投資為主導的市場向以消費為主導市場轉型。由於兩種市場的性質不同，其價格水平會有一定差距，因此這種房地產市場轉型可能給國內樓市造成一定的震蕩，甚至於短期對中國經濟增長造成沖擊。但這些都是前十幾年房地產市場過度瘋狂、超支未來發展所要付出的代價。如果這樣小的代價都不願付出，國內樓市的轉型當然不可能。隻有中國房地產市場真正的實現這種轉型，才會又有未來繁榮發展的艷陽天。因為，國內消費性的住房市場不僅是一個無限巨大的市場，也將是一個持續穩定發展的市場。
第三，既然中國的住房市場要轉向以消費為主導的市場，不僅在於政府要進一步對住房投機投資用信貸及稅收政策來嚴格限制，而且要用消費型住房市場的概念來對當前現象進行分析與討論(即市場供求關系變化決定樓市的價格水平)，以此正確地引導當前樓市的周期性調整，以此幫助國人清楚地認識住房市場未來的發展趨勢，以此來引導居民住房消費的理性預期。否則，國內住房市場難以走上健康之路。
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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-07-06/07462806811.shtml
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