二三線城市又現降價 一樓盤每平直降5000元
??“現在正是房地產最艱難的一刻。從全國的整體情況看，中長期會走出一波上升行情。”一位在長三角樓市深耕多年的業內人士認為，但是很多中小型房企仍將在資金漩渦中掙紮。
??來自億翰智庫研究中心的數據可資佐證。2015年2月，前50強房企銷售總和為812.9億元，環比大幅下降47%；同比同樣大幅下降。拿標桿企業來說，萬科（000002.SZ）2015年截至2月底預估銷售金額307.1億元，同比下降23%，其中2月單月同比大幅下降38%；恒大（03333.HK）2月單月業績同比下降54%；保利單月同比下降42%。
??多名業內人士告訴21世紀經濟報道記者，無論是一二線城市還是三四線城市，都需要經過一段時間調整才能逐漸回暖，去庫存導致的房價調整現象將從三四線城市開始蔓延。
??二三線城市又現房企掙紮
??杭州又現降價現象。杭州華瑞房地產旗下項——華瑞晴廬，自3月4日開始推出100套特價房源，均價直降5000元/平方米，戶型包含89-180餘平方米，折後總價95萬元起。據現場銷售人員透露，降價後的均價基本在12000-13000元/平方米左右，而周邊同類樓盤均價為14500元/平方米左右。從當年該項目樓面價9184元/平方米來看，現有售價應該不賺錢。
??華瑞晴廬降價，是杭州高庫存的一個折射。
??“杭州市商品房庫存15萬套左右，去庫存化需20個月，主城區庫存約9萬套，去庫存化需要17個月。”在3月7日的全國兩會上，杭州市長張鴻銘向媒體報告瞭一組最新數據。但張鴻銘直言“不會崩盤”。
??杭州並非浙江孤例。浙江的舟山，也出現瞭供大於求的情況。據大舟山房產網數據中心統計，2014年舟山全市共成交8145套商品房，較2013年（9963套）下跌18.25%；總成交面積83.3萬平方米，較2013年（約106.52萬平方米）下跌21.8%。
??今年2月初，舟山市統計局、舟山調查隊在2014年統計分析報告中曾建議：加快消化庫存房源，同時加強房地產企業資金狀況的監管，防止資金鏈斷裂引發社會不穩定因素。據當地媒體透露，舟山市區（定海、普陀）新建商品住宅庫存12118套，按照2014年平均銷售速度，需要25個月消化。
??當地一名房地產公司老總告訴21世紀經濟報道記者，舟山本土常住人口隻有100多萬，人口導入長期不活躍，商品房供大於求，很多樓盤賣不動瞭隻能降價。並且，向銀行申請開發貸款不容易，舟山大部分房企為瞭緩解資金鏈問題，普遍使用信托等資金杠桿，一旦遇到剛性兌付，就會倒逼這些房企降價促銷保證現金流。
??據調查，舟山已有一傢頗具規模的房企隱現資金鏈問題，除瞭近期有多個信托到達剛性兌付的最後期限之外，當地一傢商業銀行也計劃提前對該公司收貸。
??除瞭降價促銷，變賣股權也是房企慣用手段。據中原地產研究部最新統計數據顯示，目前上海產權交易所待售房企股權達到19宗，總權益金額接近百億。例如上海新安亭置業有限公司以近1650.95萬元受讓25%股權、上海明正房地產有限公司1300萬元受讓10%股權、北京華南大廈有限公司以73733萬元受讓25.382%股權。
??不僅浙江，“加緊去化”已成為長三角開發商普遍共識。
??新開工投資增速放緩
??但也有對後市樂觀的企業。與大多數房企對樓市今年去庫存為基調的保守看法不同，旭輝地產認為，今年將是新一輪房地產市場上行周期的開始，預期今年中央會繼續執行寬松的貨幣政策，隨著市場預期利率及存款準備金率進一步下調，樓市供求將趨於平衡。上半年樓市仍然以去庫存為主，下半年將逐漸回暖，但不同城市回暖情況將出現分化。因此，這傢規模屬於中型的房企將2015年全年合同銷售目標調升18%至250億元。
??3月10日，旭輝地產（0098.HK）發佈2014年度報告，去年全年該公司合同銷售金額上升至212億元，同比增長38.4%，屬於極少數開發商實現超過30%或以上的銷售增幅。
??房地產咨詢機構億翰智庫回顧瞭近年來房地產行業演變的基本邏輯：自2011年初開始的此輪房地產調控，連續16個月，導致需求越積越多，新開房屋信貸借款要繳清才能缺錢急用哪裡汽車貸款民間信貸設定金額利率多少免費諮詢試算工越來越少，2012年一季度後宏觀調控有所放松，貨幣發行較多，此後20個月住房需求迅速釋放，房價報復性反彈，到2014年2月需求後繼乏力，行業出現拐點，一路下行。直至去年第四季度，央行降息，調整二套房信貸政策，逼出瞭一波改善性需求。但今年年初市場重顯疲軟。
??億翰智庫房地產行業研究員魏峰分析指出，目前行業內部存在的風險主要體現在兩方面：一是從價格方面來看本輪周期價格並未出清，調整效果不明顯；二是從行業供求關系角度上來看，需求無法形成有效積累，進而造成新開工投資增速預計將持續低迷。
??從本輪調整周期來看，2014年無論是土地還是住宅成交市場的調整並不明顯，尤其是降價還沒到位，就由於限貸限購松動以及降息的推動，需求被提前釋放，導致一二線城市地價出現較大幅度上升，部分項目房價小幅上漲。
??魏峰認為，2015年上半年將會出現因需求明顯不足造成的成交持續低迷。下半年由於2014年度新開工減緩造成供應量減少，以及需求的逐步累積，市場將會形成一波明顯的回暖。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-03-12/08365981583248026037503.shtml
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