降準效應樓市預期改善 去庫存仍為要務
??新房市場繼續呈恢復性增長。中原監測的40個重點城市數據顯示，上周新建住宅成交面積環比上升22%，一線、二線及三四線城市增幅分別為24%、24%、6%。除貴陽、惠州等個別城市降幅超過一成之外，上周中原所監測城市的成交量基本都呈現出平穩增長的態勢。
??而央行再次宣佈自4月20日起降準1個百分點，繼續推動樓市預期改善。鏈傢車貸利率計算方式地產分析師張旭認為，此次降準，房企在資金流動性增強的同時，也更易於獲得貸款，減輕資金壓力。而購房者貸款的審批速度以及利率優惠幅度，也有可能進一步改善。二套房客戶執行3.30政策中二套房首付比例最低4成的銀行也將增多。
??預期逐漸改善
??“最近明顯感覺到售樓處來訪量比春節前增加不少。樓市回暖跡象很明顯。”西山藝境一位售樓員對記者表示。
??機構監測數據顯示，新房市場成交恢復環比增長走勢，各線城市均出現回升。二手房市場單周成交量更達到歷史性高位，顯示“330新政”對二手房市場刺激作用更為顯著。
??中原監測的21個重點城市數據顯示，上周二手住宅成交面積環比上升54%，且所有監測城市全線上升。從單周二手房成交量來看，僅次於2013年3月個稅末班車效應的成交井噴階段，成為又一個歷史性的成交高位。同時，中原門店的新增客源量自“330新政”以來均處於高位，可見營業稅免征年限的調整對二手房市場刺激作用更為顯著。
??CRIC研究員楊科偉認為，此次降準對當前膠著的樓市來說無異於一場及時雨。從行業資金層面而言，有利於330房貸新政等政策的快速落地。對於行業來說，房地產開發投資、新開工跌勢逐步企穩，有利於恢復房企的信心。此外，降準促進房貸政策的落地，也將一定程度上為改善型需求持續釋放提供信貸保障。再加上，目前股市已處高位，部分在股市賺錢的人或重新投入樓市。
??目前“330新政”的二套房首付四成政策，大多數地方仍未執行。據CRIC調研，如廣州除建行等少數銀行外，二套首付比例仍維持7成，且利率普遍上浮。造成銀行執行不積極的原因主要是其銀根較緊，貸款額度有限，而當前資金成本較高，銀行房貸業務利潤較低，積極性不足。此次降準給銀行釋放大量的流動性，可貸款額度明顯增加，能很大程度上緩解銀行可貸資金不足的問題，從而推進新政實際落地。
??易居研究院研究員朱光表示，此次央行降準，有助於降低商業銀行的經營成本，提高放貸能力。根據初步測算，此次降準大約能釋放資金1.2萬億元左右。開發商更容易獲得開發貸款，而信托、私募的利息也將有所下滑，從而緩解資金壓力，而貨幣供應增長也可能間接帶來降低貸款利率的效果。
??去庫存趨勢難改
??此次降準後所釋放的貨幣流動性，配合去年末以來的兩次降息，將助推更多低成本資金流入市場，增強金融機構對穩增長、調結構的支持力度，有利於整體市場預期的改善。
??易居研究院提供的數據顯示，3月份，35個城市新建商品住宅存銷比為15.5，這也意味著市場需要用15.5個月的時間才能消化完這些庫存。2015年2月份，該存銷比數值為15.6個月。說明3月份去庫存的速度有所加快，這與市場成交行情比2月春節月份開始好轉有直接關系。可以預計，在各類政策效應作用下，改善型購房需求將積極釋放，後期存銷比依然具備下滑的動力。
??然而，分析人士傾向於認為，降準對房地產行業的刺激作用或將有限。盡管當前樓市銷售回暖之勢較為明顯，但全國市場普遍性的供過於求局面依然存在，因此，去庫存依然是多數城市和房企的當務之急。全國統計數據也顯示，前3月房地產投資增速跌至個位數，創下2009年7月以來新低，同時房屋新開工增速持續14個月處於負增長區間，房地產市場的全面復蘇仍需時日。
??標準普爾信用分析師葉翱行表示預計，今年業務主要在中小城市的開發商，在去庫存和改善盈利能力方面將面臨更大的困難。盡管競爭激烈和庫存增加導致降價，但這些城市的房地產銷售並未顯著復蘇。
??標準普爾預計未來12個月內糟糕的銷售執行將對中國房地產商的流動性施壓。葉翱行表示：“流動性仍然是中國房地產商的主要風險之一，並且很多流動性本已疲弱的公司的流動性繼續惡化。現金餘額下降以及短期內到期債務增長加劇瞭再融資風險，特別是那些進行瞭高成本另類融資的房地產商。”他認為，刺激性政策的正面影響，有可能要到2015年下半年顯現出來。
??同策研究部咨詢總監張宏偉認為，在樓市進入“新常態化”、下半場，房地產市場環境已發生實質性變化，開發商若繼續延續上半場的規模化增長模式，將導致更多的庫存產生，房企也將累積更多的運營風險，房企謀求轉型勢在必然。
??國內某知名房地產經理人對21世紀經濟報道記者表示，盡管政府一再出臺穩定樓市的舉措，但他已經對傳統房地產車貸信貸桃園楊梅車貸信貸市場預期悲觀。在他看來，逐步擺脫房地產的依賴，中國經濟轉型勢在必行。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-23/06295996771619845226839.shtml
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